Las ciudades con oficinas más caras de Latinoamérica en 2025

El mercado de alquiler de oficinas en Latinoamérica atraviesa un nuevo ciclo. Este proceso está marcado por un aumento de la demanda, una reducción de vacancias y una competencia creciente entre ciudades. Todas buscan atraer más inversiones corporativas. Según el Informe del Mercado de Oficinas de América Latina 2025 elaborado por JLL, tres ciudades lideran el ranking regional con los precios más altos: Montevideo, Buenos Aires y Ciudad de México.

Este comportamiento refleja la reactivación económica y la consolidación del trabajo híbrido. También evidencia una apuesta empresarial por espacios de mayor calidad, mejor ubicados y con servicios premium.

Montevideo lidera los precios del mercado corporativo

Montevideo se consolidó como la ciudad más costosa para alquilar oficinas en Latinoamérica. El valor promedio es de 34,4 dólares por metro cuadrado al mes. La ciudad también encabeza los precios entre los edificios Clase A. Este segmento se caracteriza por su alta calidad y su oferta de servicios avanzados. Además, la disponibilidad en la capital uruguaya es muy limitada.

Según JLL, esto se relaciona con su régimen de zonas francas. En algunos casos, estas áreas presentan valores mucho más altos que los observados en el resto de la región. Este factor influye de forma directa en la formación del precio final.

Montevideo es un mercado pequeño y especializado. La combinación de inventario reducido y niveles mínimos de vacancia sostiene la presión sobre los valores. La vacancia general es de 7,4 por ciento. En edificios premium baja a 2,7 por ciento.

Otras ciudades con precios altos son Buenos Aires, con 26,1 dólares por metro cuadrado, y Ciudad de México, con 24,4. Monterrey y Medellín registran 24 dólares. Luego aparecen Santiago de Chile con 22,2, Sao Paulo con 20,4, Guadalajara con 20,1 y San Juan con 20.

En el extremo inferior del ranking se encuentra Río de Janeiro. El valor es de 13,9 dólares por metro cuadrado, el más bajo de la región. La ciudad arrastra una vacancia históricamente alta. Esto se debe a un exceso de oferta que ha presionado los precios a la baja. Aunque la demanda muestra señales de recuperación, la disponibilidad sigue siendo elevada.

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La demanda corporativa crece cincuenta por ciento y dispara el flight to quality

Entre la segunda mitad de 2024 y el primer semestre de 2025, la demanda de oficinas aumentó un cincuenta por ciento interanual. La mayor parte de la absorción se concentró en espacios modernos, eficientes y bien ubicados.

Solo Sao Paulo registró 393 mil 968 metros cuadrados absorbidos. Esto representa el 29 por ciento del total regional durante los últimos cuatro trimestres.

Este fenómeno impulsó el known flight to quality. Describe la tendencia de las empresas a mudarse a edificios de mayor calidad y mejores servicios. Muchas aprovechan que los precios aún son competitivos. Guido Mosin, director de Research en JLL, afirmó que las compañías buscan entornos capaces de atraer talento y reflejar su cultura. Esto fortalece el valor de los activos de calidad.

La mejora general del mercado redujo las tasas de vacancia en la mayoría de las ciudades. Hoy se ubican en niveles similares a los de 2019. Aun así, Río de Janeiro se mantiene como el mercado con la vacancia más alta de la región. Registra un 28,9 por ciento, casi el doble del promedio regional de 15,1 por ciento. Le siguen San Juan, Ciudad de México, Buenos Aires y Sao Paulo.

El inventario corporativo de la región alcanzó 32 millones 232 mil metros cuadrados al cierre del primer semestre de 2025. Esto representa un aumento de 3,7 por ciento frente al año previo. Durante este período no se sumaron nuevos proyectos.

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Vivienda en la región Montevideo y Ciudad de México lideran los precios por metro cuadrado

Los precios de los apartamentos en las principales ciudades de Latinoamérica también mostraron incrementos. Según el Relevamiento Inmobiliario de América Latina de la Universidad Torcuato Di Tella, el metro cuadrado aumentó 6,2 por ciento en dólares y uno por ciento en moneda local real a septiembre.

Las ciudades con los precios más altos fueron Montevideo, con 3 mil 209 dólares, y Ciudad de México, con 2 mil 909. Luego se ubicaron Monterrey con 2 mil 787, Guadalajara con 2 mil 717 y Buenos Aires con 2 mil 622.

Las ciudades más accesibles fueron Quito con 1 mil 200 dólares, Rosario, Córdoba y Panamá.

En la comparación interanual, Guadalajara registró el mayor aumento, con 14,7 por ciento. Sao Paulo avanzó 13,2 y Río de Janeiro 9,5. Montevideo y Quito fueron las únicas con caídas en dólares.

En moneda local real, los mayores incrementos se observaron en Córdoba y Rosario. Por el contrario, Montevideo, Monterrey y Quito mostraron descensos más marcados.

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