Vivienda de alquiler en República Dominicana gana espacio

El acceso a una vivienda digna no siempre pasa por comprar una propiedad. Para una parte de la población, especialmente jóvenes y familias con ingresos limitados, alquilar puede representar una alternativa más acorde con su realidad financiera y una forma de acceder a un hogar sin asumir una hipoteca.

En República Dominicana, ampliar la oferta de viviendas destinadas a la renta abre una oportunidad para atender parte del déficit habitacional y, al mismo tiempo, desarrollar un segmento con espacio para la inversión. Para que esto ocurra, el mercado necesita una combinación de financiamiento, seguridad jurídica, terrenos disponibles y proyectos diseñados específicamente para el alquiler.

Una alternativa frente al déficit habitacional

El crecimiento de las zonas productivas, turísticas y urbanas suele aumentar la demanda de vivienda. Cuando la oferta no crece al mismo ritmo, las familias enfrentan mayores costos de alquiler o terminan buscando opciones en zonas alejadas de sus lugares de trabajo.

Una alternativa es contar con un patrimonio de viviendas de interés social destinado a la renta. Este modelo permitiría mantener las unidades disponibles para familias que no tienen capacidad para comprar, con condiciones que prioricen la seguridad, los servicios y la calidad del entorno.

Panel de expertos durante un evento sobre el futuro de la construcción en República Dominicana, con cuatro participantes sentados frente a un público. — Expertos analizan el futuro de la construcción en República Dominicana frente a los retos globales.

La vivienda de alquiler también puede responder a una realidad cada vez más diversa. No todos los hogares tienen las mismas necesidades ni cuentan con la capacidad financiera para comprometerse con una propiedad a largo plazo.

El alquiler como parte del mercado inmobiliario

La renta social puede ampliar las opciones disponibles dentro del mercado habitacional. Su importancia aumenta cuando se consideran los hogares que pueden asumir un pago mensual, pero no cuentan con los recursos necesarios para cubrir una inicial, acceder a un préstamo o mantener una hipoteca.

Annerys Meléndez, presidenta de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (ACOPROVI), ha destacado la necesidad de contar con reglas específicas para este segmento, especialmente en aspectos relacionados con los contratos y el incumplimiento de los pagos.

La seguridad jurídica resulta clave para que el alquiler pueda crecer como actividad inmobiliaria. Tanto los propietarios como los inquilinos necesitan conocer con claridad sus derechos, obligaciones y los mecanismos disponibles ante diferentes situaciones.

Una lógica distinta para construir

Un proyecto destinado al alquiler tiene una dinámica diferente a uno creado para la venta. El propietario conserva el inmueble y obtiene ingresos mediante las rentas, por lo que la inversión debe analizarse con una visión de largo plazo. Esto incorpora otros elementos a la ecuación, entre ellos el costo del terreno, la construcción, el mantenimiento, la administración y la capacidad de mantener una ocupación estable.

Los proyectos multifamily responden precisamente a esta lógica. En lugar de distribuir las unidades entre distintos propietarios, un mismo vehículo puede conservar y administrar un conjunto de viviendas destinadas a la renta.

Para que este modelo tenga mayor espacio en República Dominicana, también resultan relevantes las normas urbanísticas y los requisitos que inciden en el valor final de los proyectos.

El costo del suelo marca la diferencia

La viabilidad económica es uno de los principales desafíos para desarrollar viviendas de alquiler a precios accesibles. Yamil Isaías, vicepresidente ejecutivo de Pioneer Investment, identifica el costo del suelo como uno de los factores que más puede afectar la rentabilidad de este tipo de proyectos.

El desafío consiste en encontrar un equilibrio entre una renta que puedan asumir las familias y un retorno que haga atractiva la inversión. Si los costos iniciales son demasiado elevados, resulta más difícil mantener precios moderados sin afectar la sostenibilidad financiera.

Aquí adquieren importancia mecanismos como la disponibilidad de terrenos públicos, incentivos y estructuras de financiamiento que permitan reducir parte de los costos iniciales.

Fideicomisos para administrar vivienda

La naturaleza de estos proyectos también hace relevante el uso de estructuras fiduciarias. Christian Molina, presidente de la Asociación de Sociedades Fiduciarias Dominicanas (ASOFIDOM), destaca el valor de contar con mecanismos capaces de garantizar continuidad y administrar los activos durante largos períodos.

El fideicomiso permite organizar un patrimonio con reglas definidas para su administración, financiamiento y operación. Esto puede facilitar la participación de diferentes fuentes de capital y establecer una estructura que trascienda los ciclos de corto plazo. Para Raúl Rizek, presidente de CADOCON, este tipo de mecanismos también debe contribuir a ampliar las oportunidades de acceso a una vivienda digna para las familias que enfrentan dificultades para obtener financiamiento tradicional.

Tenemos que ayudar, tenemos que acompañar. En su situación actual, muchas familias, casi la mitad de la ciudadanía dominicana es informal, no tiene acceso a un crédito bancario a largo plazo, pero tiene capacidad de pago y quieren vivir dignamente. No debemos dejarlo a que tenga que vivir informalmente, en asentamiento irregular”.

En un modelo de vivienda para alquiler, esa continuidad resulta especialmente importante. El valor del proyecto no depende únicamente de su construcción, sino también de la capacidad de conservar las unidades, administrar las rentas y mantener el inmueble en buenas condiciones.

Una oportunidad para la inclusión financiera

El alquiler también puede convertirse en una puerta de entrada al sistema financiero. Los pagos realizados de manera constante pueden generar información sobre la capacidad de una familia para cumplir con sus compromisos.

Un historial de alquiler formalizado podría contribuir a que personas que todavía no califican para determinados productos financieros construyan una trayectoria de pago. Con el tiempo, esto puede facilitar el acceso a financiamiento y acercarlas a la posibilidad de adquirir una vivienda propia.

De esta forma, la renta puede cumplir una función que va más allá de resolver una necesidad inmediata. También puede formar parte de un camino hacia una mayor inclusión financiera y patrimonial.

Un mercado con potencial

Desarrollar un mercado de vivienda en alquiler requiere mucho más que aumentar la cantidad de unidades disponibles. El modelo necesita reglas claras, estructuras financieras adecuadas, costos controlados y una gestión capaz de preservar los inmuebles durante años.

Para las familias, representa una alternativa frente a las barreras que existen para comprar. Para los desarrolladores y fondos de inversión, abre un segmento que puede generar ingresos recurrentes. Y para el Estado, ofrece una vía adicional para ampliar las opciones de acceso a vivienda. En ese sentido, el ministro de Vivienda, Hábitat y Edificaciones destacó el potencial que tiene este modelo para comenzar a transformar el acceso a la vivienda en República Dominicana.

En este evento específicamente, que se está hablando de la vivienda de alquiler, que es algo que en la actualidad aún no es una realidad en el país, yo me atrevo a vaticinar que luego de hoy habrá un antes y después con ese tema en RD”.

El desafío está en lograr que estas tres dimensiones puedan funcionar dentro de una misma estructura. Si se consigue ese equilibrio, la vivienda en alquiler puede ganar un espacio más relevante dentro del mercado inmobiliario dominicano y convertirse en una alternativa sostenible para una población que no necesariamente está en condiciones de comprar.

Algunos países como Singapur y Finlandia han desarrollado sus propios esquemas de política pública de construcción de vivienda nueva con fines de alquiler teniendo al Estado como protagonista y socio fundamental ¿está lista RD para emprender este camino?

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