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Jaime Ubilla Carro inició su ponencia explicando el momento en que la industria de los fondos de inversión en Costa Rica comenzaba, en 1998, cuando se promulgó la Ley Reguladora del Mercado de Valores.
«El 10 de mayo del 200, iniciamos operaciones con 120 mil dólares de capital de patrimonio, un prospecto de fondo de inversión inmobiliario aprobado y una emisión autorizada por 8 millones de dólares, además de diversos planes estratégicos».
Con el tiempo creamos cuatro empresas que le dan vida al sistema integrado para los inversionistas inquilinos, accionistas del grupo financiero, todo dentro del cumplimiento de las reglas.
Este ecosistema les permitió crear tres modelos de gestión: Administración de la propiedad, Administración del activo y Administración del fondo.
«Tenemos que tener claro quiénes son los activos que rentan por encima del promedio, los que están debajo y ver si se pueden adaptar o reparar esas circunstancias para llevarlos al punto o tomar la decisión de desinvertirlo».
Ubilla Carro comentó que la misión que tienen en Improsa es brindar acceso a propiedades inmobiliarias de alto valor financiero, productivo y social a inversionistas de múltiples perfiles, con una visión de impulsar la inversión y gestión responsable, sostenible e incluyente.
Improsa SAFI maneja un total de US$752 millones de activos totales administrados, un 12 % del total de la industria de Fondos de Inversión en Costa Rica, 26 % del total de la industria de fondos inmobiliarios y de desarrollo de proyectos en Costa Rica y una presencia regional en Costa Rica, Panamá, Guatemala, El Salvador, Nicaragua y Colombia.
Entre los desafíos que identifica Jaime Ubilla Carro, ve que los mercados inmobiliarios tienden y deben normalizarse y ajustarse; la revolución tecnológica y la pandemia cambiaron los modelos de trabajo, hábitos y descanso, por lo que cada vez es más difícil que compradores y vendedores de activos inmobiliarios se pongan de acuerdo.
Nota del editor: Jaime Ubilla Carro es portada de la edición de noviembre de la revista Mercado Brief
Raúl Hoyo, director general de Altio SAFI, inició su participación diciendo que en efecto, fue un año muy duro, pero la mayoría de los fondos están en territorio positivo en el cual, cualquiera querría invertir. Me encantaría que en 10 años nos inviten de historia del Mercado de valores y digamos como tema histórico, ´recuerdas cuando no teníamos inversionistas extranjeros´; me encantaría venir en 5 o 10 años para decir eso».
«Hace cuatro años, aquí los fondos de pensión tenían poca incidencia en la economía real y ahora se está acercando al 4 %; para llegar a la media de América Latina nos falta mucho y el país se beneficia en empleos, en sostenibilidad. Para donde lo mires, el mercado de valores y las AFPs han impulsado a República Dominicana».
Gabriel Tineo, gerente general de BHD Fondos, dijo que en el país hay más 30 mil cuentas de fondos abiertas para personas y empresas, permitiendo a todos invertir en la bolsa. Traer estos vehículos de inversión colectiva y que la normativa de la ley lo permita trae muchos beneficios.
«Lo que nosotros hemos tratado de hacer es diversificar los productos para llegar a la mayor cantidad de personas que puedan acceder a los fondos abiertos y en los fondos cerrados hemos también fomentado a su forma», Gabriel Tineo.
Yamil Isaías, VP ejecutivo y socio e Pionneer Investment Funds AFI, dijo que han tenido que aprender a encontrar, estructurar e invertir en un negocio invertible y los fondos de las AFPs nos han dado un voto de confianza para iniciar ese proceso donde asumen un riesgo estructurado.
«El inversionista profesional puede entrar al mercado, diversificar y recibir una ganancia capital de su inversión», Yamil Isaías.
María José Martínez, viceministra de Crédito Público del Ministerio de Hacienda, compartió su experiencia con la reciente visita del FMI a RD y considera que al final hubieron buenos resultados. Sobre los resultados de las calificadoras, dijo que «las previsiones fueron buenas y están dando la batalla para que la perspectiva cambie a positiva; los modelos dan para que esto pase».
Dijo que «somos de los pocos en Latinoamérica que tuvimos una mejora; la lucha la vamos a dar y la exigencia ya la hicimos».
Por otro lado, dijo que existe la meta de conseguir el grado de inversión para el país y si bien existen algunos pendientes, se tiene fijo el objetivo. «Las calificadoras ya están midiendo los bonos sostenibles y para las calificadoras esto ya es un requisito».
«Ya como algo estratégico para el año que viene y que hemos implementado es la intención de establecer un cronograma con mayor participación en el mercado local del que se ha tenido en el pasado», María José Martínez.
Por otro lado, explicó que «cuando se propuso la reforma tributaria, se tomó la decisión de posponerla por el contexto global. Ahí pedí 48 horas para conversar con las calificadoras antes de dar el anuncio, para mejorar la perspectiva y darnos cuenta que no había necesidad de hacer la reforma garantizando la estabilidad por un tiempo».
Luis Santiago, pensador Futurista, explicó que el futurismo es la «preocupación por los acontecimientos y tendencias del futuro o que anticipan el futuro».
«Primero diseñamos los escenarios para después pasar a la previsión estratégica fluida, que se adapta para saber qué hacer», Luis Santiago.
La planificación estratégica tradicional, explicó, es una forma de pensar. El fututo es extremadamente difícil de predecir, por más data que tengamos, siempre van a ocurrir cosas predecibles.
Dijo que las megatendencias son importantes porque se ve hacia dónde van las industrias y tecnologías en el tiempo, pues es así que se hace posible anticiparse.
Entre las megatendencias, mencionó a la Tierra y la globalización, pues el mundo se acerca cada vez más a la globalización y a una mejor interconexión.
«En la República Dominicana debemos democratizar la alfabetización en futuros, sembrar una planificación estratégica futura tradicional + previsión estratégica y finalmente tener una previsión de capital de riesgo mucho más clara».
Como introducción, Paulo Alves, rector de Barna Management School y moderador del panel, recordó que «el Gobierno Corporativo es el que establece las relaciones con la junta directiva y el consejo de administración, pone las reglas de la empresa y eso genera valor».
Loraine Cruz, miembro del Consejo de Administración de EXCEL Group, compartió que el costo de un Consejo de Administración no es relevante si tomamos en cuenta el aporte que hace, pues agregan experiencia. Eso facilita la toma de decisiones. Un Consejo de Administración tiene muchos beneficios para la empresa, trae experiencia y talentos para complementar los que ya se tienen en la empresa.
«En el caso de mercado de valores, ayuda a la empresa a la gestión de riesgos. Un buen consejo ayuda a la empresa a construir e implementar su estrategia para que la empresa logres su visión de largo plazo», Loraine Cruz.
Agregó que la diversidad no debe ser un objetivo en sí mismo, ya que lo más importante son los objetivos de la empresa y que se cumplan a largo plazo. «Debemos centrarnos en una matriz de habilidades que nos permitan estar alineados con el contexto de la empresa», agregó.
En su turno, José Antonio Fonseca, presidente ejecutivo de CCI Puesto de Bolsa, dijo que se debe entender el valor que da la gobernanza en la empresa. El dueño de la empresa es dueño de las acciones de la empresa y no necesariamente van de la mano con los intereses o el rumbo de la empresa.
«La forma de entender que los objetivos estratégicos de largo plazo de la empresa se cumplan, es promoviendo el largo plazo de bienestar de la empresa bajo una gobernanza corporativa», José Antonio Fonseca.
Sobre el uso de la inteligencia artificial en la toma de decisiones de las empresas, comentó que, al menos en Latinoamérica y el Caribe todavía hay muchos retos que se deben abordar en cuanto a buenas prácticas de Gobierno Corporativo.
«En sentido introspectivo pienso que nuestros consejos de administración serán mucho más hábiles e inteligentes en tema de tecnología», José Antonio Fonseca.
Luis Carlos López, miembro independiente de juntas directivas de empresas de RD dijo que existe la percepción de que el Gobierno Corporativo se ve como un tema de control, cuando en realidad es un tema de estrategia.
«Un CEO puede ser director de la empresa dependiendo del tamaño de la empresa, del mercado en que participa, del momento en que se encuentre. En algún momento se puede ser centralizar el mando, pero en otros es necesario», Luis Carlos López.
Agregó que, a medida que la empresa crece, «sería muy útil para la empresa abrirse a tener un consejo de administración que ponga controles y esté compuesto por las habilidades que la empresa necesita. Este consejo debe ser uno que pueda renovarse en función de esas necesidades».
Omar Victoria, consultor de Gobierno Corporativo, ofreció una perspectiva desde un Gobierno Corporativo independiente: «por cómo lo hemos hecho tradicionalmente, hemos vinculado la dependencia en un tema de obligación. Esto va a depender de la visión equilibrada de sus stakeholders y conocerlos. Entendiendo que cada actor debe operar en equilibrio».
«Hoy en día, el Consejo no debe estar pensando en las personas, sino en las empresas, en los objetivos. El propósito es el núcleo central del modelo de gobernabilidad de cualquier empresa», Omar Victoria.
Agregó que «sucesiones hemos visto, el caso de mayor éxito se ha dado por el punto de vista de procesos de toma de decisiones que establecen una gobernanza de mejoras continuas».
Paola Benavides comenzó su ponencia poniendo en perspectiva un estudio del BID en el que indica que hay necesidades de generar proyectos de inversión para cerrar las brechas en los sectores, en línea con la Agenda 2030. «Esas necesidades de inversión en el caso de la República Dominicana es de más de US$32 mil millones. Necesitamos grandes inversiones pero hay limitaciones en cuanto a los recursos».
«Tenemos el reto de fomentar el desarrollo de infraestructura en una condición limitada que se presenta en los países. Nos encontramos en un momento donde los perfiles de quienes ponen el capital, están asociados a su gusto por el riesgo; tenemos que analizar esos perfiles», Paola Benavides.
Explicó que cada proyecto tiene sus propias condiciones, -como hacer un traje a la medida-. «Entonces dentro de la estructura de capital podemos ir incorporando al mercado de valores con los diferentes actores que le conforman». «Si a esto le sumamos que los proyectos pueden rondar entre los 20 y 50 años, es una característica que se puede sumar a los retos del Mercado de Valores«.
Indicó que República Dominicana ha ido evolucionando y citó el ejemplo del resurgimiento de la Bolsa y la aprobación del marco normativo y de la Ley 47-20. «Casos de éxito hay, es sencillamente atreverse en función de las necesidades de inversión pública».
Finalmente, indicó que entrar con estructuraciones no es fácil, «realmente requiere una interacción se profesionales y actores que cobran todas las partes del proyecto. Las asociaciones público privadas se presentan como un mecanismo de cerrar brechas vigentes. Las APP no es para todos los proyectos, sino para aquellos que cumplen con las características para estos mecanismos».
Javier Guerrero, presidente ejecutivo de Primma Valores Puesto de Bolsa, indicó que más allá de hablar de educación, se debe hablar de aprendizaje sobre el mercado de capitales. «Es típico ver que las empresas tienen cobertura para siniestros, pero no es típico ver cobertura financiera. Y muchos de los productos que hay en el mercado pueden ayudar, pero necesitamos llegar allí, a que las empresas se entrenen en su uso y le pongan valor».
«En este terreno tenemos que aprender colectivamente, porque los mercados cambian y debemos estar siempre actualizados», Javier Guerrero.
En su intervención, José Manuel Cuervo Aybar, gerente general de Inversiones Popular, explicó que las generaciones que van subiendo buscan aprender cosas por ellos mismos, pero también hay que proporcionárselos y hacerlo más sencillo. «Tenemos que hacer que el proceso de onboarding sea más sencillo. Actualmente hay 120 mil clientes, que esperan recibir un aprendizaje para que sea más sencillo abordar el mercado».
«Si se quieren preparar para entender si se quieren involucrar con un actor de mercado, es un tema de mediano plazo. Es continuo y hay que seguir transformando, nos hemos dado cuenta que hay que seguir transformando las herramientas», explicó Elianne Vílchez, VP ejecutiva de la Bolsa y Mercado de Valores de RD.
«La bolsa de valores está sacando una plataforma de negociación educativa, para que haya una práctica real en el mercado de valores dominicano. Hace falta que la academia entienda a qué mercado de valores nos estamos enfrentando y entender los que es compensación y liquidación», Elianne Vílchez.
Mario Franco, director ejecutivo de la Asociación de Puestos de Bolsa y moderador del panel, compartió que ahora se está viviendo un proceso de auto aprendizaje gracias al exceso de información que hay, por lo que «nosotros tenemos que filtrar eso para que llegue la mejor información».
Dijo también que las empresas deben aprender a ver un seguro en el mercado de valores y así también contribuir al desarrollo financiero.
Adriana Jiménez, directora de Mercado Events, dio la bienvenida a todos los asistentes y dio paso a las palabras de apertura de Alberto Labadía, Publisher de Mercado Media Network, explicó que ha sido un año retador, pero se han superado los obstáculos. «Todo se ha superado y el país está fuerte, está en uno de sus mejores momentos y debemos aprovecharlo».
«Somos la economía más grande de la América Latina con un Gobierno estable y con sentido común», Alberto Labadía.
Te invitamos a consultar: Revista Market Brief noviembre 2022: número uno en la gestión inmobiliaria
Gabriel Rico Albarrán
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