La inversión inmobiliaria ofrece nuevas oportunidades en la República Dominicana. Las nuevas colocaciones de fondos inmobiliarios en el mercado bursátil demuestran que esta modalidad mantiene un comportamiento dinámico y que se siguen abriendo opciones de inversión para quienes tienen apetito por dirigir sus recursos hacia los inmuebles. Estos generan no solo flujos periódicos, sino que cuentan con una adecuada expectativa de valoración.
De un lado, se llevó a cabo desde el pasado 22 de noviembre y hasta este 6 de diciembre, la colocación primaria del Primer Tramo de la Emisión Única de US$10 millones del Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Advanced I. Por otra parte, entre el 23 y 24 de noviembre, rigió el periodo de colocación de cuotas de participación del Segundo Tramo de la Emisión Única del Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Reservas I, por RD$3 mil millones.
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En el caso del Inmobiliario Advanced I, se trata del primer fondo de inversión de esta modalidad que lanza la administradora Advanced Asset Management. Esta cuenta con dos fondos de desarrollo de sociedades con activos bajo administración por RD$5.5 mil millones.
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Este instrumento tiene un monto total aprobado para emitir de US$50 millones. Su objetivo de inversión es la generación de ingresos recurrentes a corto plazo y la apreciación de capital a largo plazo. Para ello, tiene previsto Invertir principalmente en activos inmobiliarios y en opciones de compra de bienes inmuebles «de uso comercial o corporativo orientados a cualquier sector económico».
El primer tramo está orientado al público en general, pero principalmente para quienes tienen un horizonte de inversión de largo plazo, propio de los negocios inmobiliarios.
La vigencia prevista del fondo es de 15 años, hasta noviembre de 2037. En este primer tramo hay a disposición de los inversionistas 10 mil cuotas de participación con valor nominal de US$1,000 y una emisión de US$10 millones, con la exigencia de una inversión mínima de US$10 mil.
En cuanto a calificación de riesgo, cuenta con una BBB, asignada por Feller Rate. «Es gestionado por una administradora que posee un buen nivel de estructuras y políticas para la gestión de activos, completos manuales de políticas y procedimientos, y un equipo con un buen conocimiento del mercado financiero dominicano», apunta.
La calificación también tiene en cuenta el grupo relacionado, con amplia trayectoria y operaciones dentro y fuera del país, así como la expectativa de que tenga una buena generación de flujos. Por el lado de riesgos, la calificadora señala la moderada diversificación de activos esperada, el alto endeudamiento permitido, la exposición al negocio inmobiliario, la industria en vías de consolidación y la desaceleración económica.
«Se espera que el Fondo cuente con una moderada diversificación en el largo plazo«, señala el informe. Respecto de la liquidez esperada de su cartera, «estará dada por los flujos continuos de efectivo, provenientes de las rentas de los inmuebles».
Advanced tiene A de calificación, en reconocimiento a su estructura, pero también a su relación con Grupo Diesco, «el cual cuenta con una trayectoria de 50 años, con operaciones dentro y fuera de la República Dominicana», según Felller Rate.
El primer fondo inmobiliario de la AFI Reservas tiene por objeto invertir el 70 % de sus recursos en activos inmobiliarios, para la generación de ingresos mediante su alquiler o venta. Tendrá una duración prevista hasta marzo de 2037.
Esta emisión estuvo dirigida al público en general. Se emitieron 300, con cuotas de participación con un valor nominal de RD$10 mil.
El 24 de noviembre, al cerrarse el período de colocación, AFI Reservas reportó que se colocaron 110,069 cuotas. Se transaron en dos operaciones, a un precio unitario de RD$10,249.12 y en total generaron RD$1,128,110,499.
Su calificación de riesgo es también de BBB, que significa que sus cuotas tienen suficiente protección ante pérdidas y presentan una razonable probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión. Feller Rate explica que la calificación responde a que el fondo es gestionado por una administradora con alto nivel de estructuras y políticas para su gestión «y que pertenece al Grupo Reservas«. Además, destaca, se espera que tenga una buena generación de flujos. En cuanto a factores negativos, cita los que usualmente repite, como el endeudamiento previsto y la juventud de la industria.
El análisis de Feller Rate dice que el fondo contempla una emisión total de RD$6 mil millones, equivalentes a 600 mil cuotas con un valor nominal inicial de RD$10 mil cada una, distribuidas en múltiples tramos.
Su cartera la formará en el mediano plazo, subraya la calificadora y observa que el reglamento interno estipula un plazo de tres años para cumplir con los límites definidos. «Se espera que el Fondo cuente con una moderada diversificación en el medio plazo, ya que su reglamento establece un límite máximo de 45 % del portafolio en un mismo bien inmueble«. Sobre su liquidez, la prevé buena, «dada por los flujos continuos de efectivo, provenientes de las rentas de los bienes inmuebles. Adicionalmente, podrá incrementarse con los intereses generados en las inversiones en valores de oferta pública».
En cuanto a la AFI Reservas, su calificación es de AA-, que se sustenta en «su alto nivel de estructuras y políticas para la correcta gestión de recursos bajo administración». Otro factor considerado es «su pertenencia a Banco de Reservas, entidad calificada en AA+/estable y con respaldo implícito del Estado dominicano».
AFI Reservas es propiedad en un 99 % de Tenedora Banreservas, subsidiaria del Banco de Reservas y Seguros Banreservas, subraya la calificadora. Igualmente, resalta que cuenta con un macroproceso llamado «Administración de Fondos», compuesto por una serie de políticas de administración de liquidez, estructuración de fondos y operaciones de fondos.
Reportaje publicado en la edición de diciembre de la revista Market Brief.
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