Fideicomisos para invertir en inmuebles comerciales

La conceptualización de un proyecto de bienes raíces, el análisis del mismo, su estructuración, la capitalización, la dirección técnica y la gestión de la propiedad conforman el conjunto de labores que desarrollan las compañías especializadas en el desarrollo de inmuebles de uso comercial y generadores de atractiva rentabilidad.

Patio Capital Partners es una desarrolladora que se ha enfocado en plazas comerciales, sobre las cuales tiene la estrategia de constituir fideicomisos de oferta pública y emitir títulos valores en el mercado primario de la Bolsa de Valores.

En el portafolio de proyectos de la desarrolladora hay cinco plazas: Patio del Norte, Patio Colombia, Patio Kennedy, Patio Embajada y Patio Chiquito.

El primero está activo y con un fideicomiso sobre sus locales. El segundo tiene a su fideicomiso en trámite ante la Superintendencia del Mercado de Valores (SIMV).

“Los otros tres están en proceso de construcción y desarrollo con miras a que cuando se terminen y estén ocupados y generando flujo, se coloquen en oferta pública, explica José Diez, socio fundador de Patio Capital Partners.

El banco que en mayor medida ha apalancado los proyectos es el Popular, “pero estamos tratando de diversificar las fuentes de capital”, dice Diez. Por ello, en Patio Embajada y en Patio Chiquito hay financiamiento de varios bancos locales.

La experiencia con Patio Norte ha sido positiva. El proyecto empezó en 2013 y el fideicomiso se emitió en 2017, colocando 12,438 valores por USD$12,438,000. Ha tenido para sus inversionistas un rendimiento promedio del 7 % en dólares. En el mercado secundario bursátil de 2022, hasta agosto, se han transado sus valores de fideicomiso por el equivalente a DOP$187.5 millones.

“Actualmente está en la etapa de administración, y la relación del día a día con los inquilinos”, añade Diez. La ocupación actual de la plaza, ubicada en Arroyo Hondo, es del 95 % y se adelanta el proceso de negociación del contrato de alquiler del último local vacío. Entre los inquilinos están Pioneer Investment Funds, La Nacional, Banco Santa Cruz, Farmacia Carol, Academia Europea y Amadita, entre otros.

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El segundo fideicomiso 

Para el segundo proyecto, Patio Colombia, los ejecutivos de la empresa desarrolladora confían en que la SIMV conceda su aprobación al fideicomiso de oferta pública en este mes o en noviembre. Luego harán los trámites ante la DGII, para en seguida, proceder a hacer el traspaso de activos a la fiduciaria. Para esta operación, la fiduciaria será Popular. En la actualidad, gestiona otros cuatro fideicomisos: edificios Málaga, edificios FPM, Larimar I y Bona Capital.

Ya está acordado que Fiduciaria Popular haga la emisión en firme, lo cual significa que adquirirá la totalidad de los valores en la colocación primaria. “Lo compra todo pero tenemos el compromiso de que nosotros compremos el 40 %, aunque nuestra idea es comprar el 50 %”, aclara Diez.

La idea de emitir en firme fue consensuada en las reuniones de trabajo con el equipo del Grupo Popular. Diez precisa que “para Patio Colombia, Popular nos hizo el paquete completo: el fideicomiso, el trabajo del puesto de bolsa y el préstamo del Banco”. Los mayores inquilinos en Patio Colombia serán La Sirena y los bancos BHD, Reservas y Popular. El inmueble está ubicado en la Avenida República de Colombia, y tiene 26 locales comerciales.

Para los siguientes tres fideicomisos (Patio Kennedy, Patio Embajada y Patio Chiquito), los desarrolladores aún no han definido si acudirán a la misma modalidad de colocación en firme: “Lo vamos a sopesar, porque con la experiencia del primer fideicomiso y la reputación que hemos creado, tal vez no lo vamos a necesitar”, precisa Eloi Meléndez, managing partner de Patio Capital. Pero hay otra consideración que tienen en análisis para las operaciones de los proyectos futuros.

Debido al interés continuo de inversionistas que desean participar en los mismos desde su conceptualización, estudian la viabilidad de un mecanismo, eventualmente, un fideicomiso, para reunir capitales de esos inversionistas, lo cual tendría el doble beneficio de aprovechar más oportunidades de negocio y contar con más capital para apalancar los proyectos.

Para Patio Kennedy (plaza situada en la avenida del mismo nombre entre avenidas Núñez de Cáceres y Defilló) los desarrolladores están en negociaciones con potenciales inquilinos para las áreas más grandes. Es una plaza de enfoque corporativo. Existe, además, el interés de una administradora de fondos de inversión que planteó una adquisición, propuesta que también está en fase de estudio por Patio Capital.

La experiencia que les deja sus proyectos a esta compañía es la de no construir más de un piso. “Es mejor tener menos metros y vender más calidad que cantidad”, dice Meléndez.

El programa de emisiones de Patio Colombia será de USD 21.4 millones y el fideicomitente será la sociedad Patio Colombia S. A. Para Patio Kennedy se prevé una emisión por USD 30 millones. El fideicomitente será Fideicomiso Patio Kennedy. El proyecto está en obra.

En Patio Embajada el fideicomiso ascenderá a unos USD 25 millones. Fideicomiso Patio Embajada será el fideicomitente. Actualmente se realiza el movimiento de tierra y está empezando la obra civil. El mayor inquilino será el Centro Cuesta Nacional (CCN), con un supermercado Jumbo.

En el caso de Patio Chiquito, el cálculo es de USD 11 millones y tiene un 70 % prealquilado. Está en la fase de movimiento de tierra. Porto Madín es la compañía que actuará como fideicomitente (rol que cumple en Patio del Norte). Este es un proyecto de uso mixto, que incluye una plaza comercial y un edificio de apartamentos destinado a la venta. Se han unido a CCN para realizar el proyecto en conjunto.

Artículo retomando de la revista Market Brief octubre 2022

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