¿Tienes los ingresos para una casa de US$1 millón? Descubre cómo lo puedes comprar

Comprar una vivienda de un millón de dólares solía ser un símbolo de lujo reservado para pocos. Hoy, en algunos mercados, esa cifra apenas alcanza para una casa unifamiliar estándar. Mientras que en otros, con el mismo presupuesto, se puede acceder a propiedades más amplias y con mayores comodidades, la pregunta central para inversionistas y compradores sigue siendo la misma: ¿qué nivel de ingresos necesitas para acceder a una hipoteca de un millón de dólares en 2025?

El umbral del millón: cuánto debes ganar realmente

Según cálculos financieros, con un préstamo hipotecario a 30 años, una tasa de interés de 6,5% y un pago inicial del 20%, la cuota mensual por una vivienda de 1 millón de dólares ronda los 5.057 dólares. A este número se suman seguros e impuestos inmobiliarios, que pueden elevar la factura total en varios cientos o incluso miles adicionales según la ciudad.

Aplicando la regla 28/36 —la métrica más usada por prestamistas—, para sostener cómodamente este pago se requiere un ingreso anual de al menos 200.000 a 250.000 dólares, siempre que las deudas personales no consuman más del 36% de los ingresos. En mercados de mayor presión fiscal como Nueva York, el umbral se eleva más, mientras que en estados con menor carga impositiva el esfuerzo financiero se suaviza.

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A diferencia de EE. UU., en República Dominicana no existen reglas rígidas como la 28/36, pero los bancos aplican criterios similares. En general, el pago mensual de la hipoteca no debe exceder el 35% de los ingresos familiares declarados. Esto significa que para cubrir una cuota de 8,500 dólares mensuales, un comprador necesitaría ingresos netos de 24,000 a 26,000 dólares mensuales, es decir, más de 300,000 dólares anuales.

El factor oculto: préstamos jumbo y nuevas exigencias

El límite de los préstamos convencionales en la mayoría de los Estados Unidos, por ejemplo, es de 806.500 dólares, lo que significa que, para una compra de un millón, la mayoría de compradores necesitarán un préstamo jumbo. Estos créditos exigen requisitos más estrictos:

• Pago inicial mínimo del 15% (unos 150,000 dólares).

• Score crediticio superior a 680, siendo más competitivo con 720+.

• Reservas de liquidez equivalentes a seis meses de pagos hipotecarios.

Además, las tasas de interés de los préstamos jumbo suelen ser más altas que las de los préstamos conformes, lo que incrementa el costo de financiamiento y, en consecuencia, el salario mínimo necesario para acceder a este tipo de vivienda.

En el mercado dominicano, no existe una figura oficial de «préstamo jumbo» como en EE. UU., pero sí hay una segmentación clara: los préstamos hipotecarios de alto monto requieren garantías adicionales, pólizas de seguro y, en muchos casos, historial de relación previa con la entidad bancaria.

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Las tasas de interés tienden a ser más altas que en mercados desarrollados, lo que eleva el costo financiero de este tipo de propiedades. Para compradores extranjeros, muchos proyectos inmobiliarios de lujo trabajan con esquemas de financiamiento directo con el desarrollador, usualmente con plazos de 5 a 10 años, lo cual reduce la barrera de entrada pero exige pagos iniciales más elevados.

El impacto de la geografía en tu poder adquisitivo

El mercado inmobiliario estadounidense continúa siendo profundamente desigual. En Los Ángeles, el precio medio supera los 1,15 millones dólares, lo que significa que el millón de dólares apenas alcanza para entrar al mercado. En contraste, en ciudades como Chicago o Dallas, la misma cantidad permite adquirir propiedades de mayor tamaño con amenidades adicionales.

Este contraste no solo refleja las diferencias de oferta y demanda, sino también la presión que ejercen las tasas hipotecarias y el costo de vida sobre los compradores. Para inversionistas globales y compradores de alto poder adquisitivo, el millón de dólares ya no es un lujo, sino la entrada mínima en mercados de alto costo.

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En República Dominicana, una propiedad de 1 millón de dólares no solo es una compra residencial, sino también una estrategia patrimonial. Sectores turísticos como Punta Cana y Cap Cana ofrecen retornos de inversión mediante alquileres vacacionales que oscilan entre el 6% y el 10% anual, lo que convierte el esfuerzo financiero en una apuesta con retorno potencial.

¿Oportunidad o barrera?

Con tasas hipotecarias que aún se mantienen en niveles históricamente elevados, comprar una casa de 1 millón de dólares exige una estrategia financiera sólida: desde la diversificación de ingresos hasta la planificación fiscal. Para quienes ya superan el umbral de los 250,000 dólares de salario anual, la clave no es solo acceder a la vivienda, sino entender cómo optimizar el financiamiento y proteger el activo frente a la volatilidad del mercado inmobiliario.

En definitiva, el millón de dólares en bienes raíces dejó de ser un número redondo y aspiracional para convertirse en un test de estabilidad financiera y estrategia de inversión personal.

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