Acrópolis, a la cancha del mercado de valores

Con su fideicomiso de oferta pública por USD 20 millones, Acrópolis se convierte en nuevo protagonista del mercado bursátil. Busca recursos para fortalecer su estructura financiera y realizar inversiones para el desarrollo y modernización del centro comercial. Un nuevo instrumento de inversión hace su ingreso en el mercado bursátil, con el doble atractivo de ser abierto al público en general y servir de financiación a un proyecto de una empresa privada, justo las dos características que en mayor dimensión demuestran el potencial de un mercado de valores. Es el Fideicomiso de Oferta Pública de Valores Inmobiliarios de Renta Fija Acrópolis 02-FU, conformado por el centro comercial Acrópolis y el edificio corporativo Citi Tower, ubicados en Santo Domingo. Tiene aprobado un programa de emisiones por USD 20 millones en valores representativos de deuda. Los dos inmuebles se traspasaron al fideicomiso como garantía de la operación. La empresa fideicomitente es Brownsville Business Corporation (BBC), especializada en inversión y administración inmobiliaria en Centroamérica y el Caribe, y que mantendrá su labor como administradora de los dos inmuebles. La operación tiene el objetivo de “ampliar nuestras fuentes de financiamiento y ofrecer al mercado acceso a una emisión respaldada por activos inmobiliarios consolidados”, explica Patricia Ramela, gerente general de Acrópolis. La labor fiduciaria estará a cargo de Fiduciaria Universal, cuya vicepresidente ejecutiva, Rebecca Wachsmann, subraya que este fideicomiso es “una alternativa de financiamiento eficiente, flexible y alineada con las necesidades de largo plazo del proyecto”. /// ROL FIDUCIARIO ¿La idea de constituir el fideicomiso surgió para financiar algún plan de expansión de los propietarios o para otra finalidad? Rebeca Wachsmann: El fideicomiso Acrópolis fue concebido como una solución financiera estratégica que permitiera al cliente acceder al mercado de valores de manera más eficiente. A través del Programa de Emisiones Múltiples de Renta Fija, se creó una plataforma flexible que permite al cliente obtener financiamiento en distintos momentos y bajo condiciones adaptadas a sus necesidades y a la realidad del mercado, optimizando así sus opciones de crecimiento y gestión financiera. ¿Qué valoración tienen los inmuebles? Al momento de la constitución del fideicomiso, los inmuebles fueron incorporados al patrimonio fideicomitido con una valoración tasada de aproximadamente USD 89 millones. Posteriormente, una actualización reciente de las tasaciones reflejó un incremento en su valor, alcanzando los USD 92 millones. Esta evolución evidencia la fortaleza y estabilidad de los activos que respaldan la estructura fiduciaria. ¿De cuántos locales dispone cada inmueble y cuántos están ocupados? ¿Están todos en alquiler o hay algunos vendidos a sus ocupantes? El patrimonio fideicomitido está compuesto por 84 inmuebles que actualmente albergan 68 inquilinos. Estos activos forman parte de una estrategia de generación de rentas mediante arrendamiento, por lo que los inmuebles se mantienen dentro del patrimonio del fideicomiso y no han sido vendidos a sus ocupantes. ¿Cuál es su nivel de ocupación? Actualmente, los inmuebles mantienen un nivel de ocupación cercano al 97 %, lo que refleja la solidez de la demanda por los espacios de Acrópolis y una gestión comercial eficiente. Adicionalmente, el complejo se encuentra ejecutando un proyecto de expansión de su área arrendada mediante una inversión de capital (CAPEX) destinada a la adecuación del antiguo espacio del cine para incorporar nuevos oficinas. Esta iniciativa permitirá aumentar la oferta de espacios disponibles, atraer nuevos arrendatarios y fortalecer el potencial de generación de ingresos del proyecto, manteniendo al mismo tiempo niveles de ocupación y desempeño comercial competitivos. El fideicomiso emitirá cuántos valores, con qué valor unitario y con qué exigencia de inversión mínima El fideicomiso cuenta con un Programa de Emisiones Múltiples de Valores de Renta Fija aprobado por hasta USD 20 millones, lo que le permite realizar una o varias emisiones de acuerdo con sus necesidades de financiamiento y las condiciones del mercado. Las características específicas de cada emisión, como plazo, tasa de interés y esquema de amortización, se definirán oportunamente al momento de su colocación. Los valores de renta fija tendrán un valor nominal unitario de USD1,000, mientras que el precio de colocación de cada emisión será determinado en los respectivos prospectos simplificados y avisos de colocación primaria. La inversión mínima será de un valor, equivalente a USD 1,000 de valor nominal, salvo que para alguna emisión en particular se establezcan condiciones diferentes. Esta estructura tiene como objetivo facilitar el acceso de una amplia base de inversionistas, manteniendo al mismo tiempo la flexibilidad necesaria para adecuar las condiciones de cada emisión a las características y oportunidades del mercado. ¿La empresa propietaria de Acrópolis compraría una parte de la emisión? La empresa tiene la opción de comprar una parte de la emisión; sin embargo, este no es el fin que se persigue por tratarse de una emisión de valores de renta fija que servirán como alternativa de financiamiento por parte de la propietaria de Acrópolis. Los inmuebles forman parte del patrimonio fideicomitido como garantía de la emisión y permanecen en él durante toda la vigencia de la estructura. Una vez pagadas las obligaciones con los inversionistas, los activos son restituidos a la empresa, en su calidad de fideicomisario. ¿Cuál es la rentabilidad esperada en este fideicomiso? La rentabilidad para los inversionistas estará determinada por la tasa de interés de cada emisión. Dado que el fideicomiso cuenta con un Programa de Emisiones Múltiples de Valores de Renta Fija, no existe una rentabilidad única para todo el programa, ya que cada emisión podrá tener condiciones particulares en términos de plazo, tasa y modalidad de pago. En ese sentido, las tasas de interés serán definidas al momento de cada colocación, tomando como referencia las condiciones del mercado, los plazos ofrecidos y la demanda de los inversionistas. Por tanto, la rentabilidad esperada variará entre emisiones y será comunicada oportunamente a través de los documentos de oferta correspondientes. ¿Por qué a 15 años? El plazo de 15 años fue establecido para dotar al Programa de Emisiones Múltiples de una mayor flexibilidad, permitiendo estructurar emisiones con distintos vencimientos según las necesidades de financiamiento del fideicomitente y las condiciones del mercado en cada momento. Esto no significa que todas las emisiones tendrán un plazo de 15 años. Por el contrario, dentro de la vigencia del programa podrán realizarse emisiones con horizontes más cortos o largos, según la estrategia financiera, la demanda de los inversionistas y las condiciones de mercado vigentes al momento de cada colocación. ¿Durante cuánto tiempo la Fiduciaria ha estado trabajando con los propietarios de Acrópolis? ¿En qué ha consistido la colaboración de Universal? La relación entre el Grupo Universal y los propietarios de Acrópolis se ha desarrollado a lo largo de varios años. Inicialmente, esta vinculación surgió a través de una relación comercial, ya que algunas empresas del Grupo Universal, incluida Fiduciaria Universal, han sido usuarias de espacios dentro del complejo y han mantenido otras relaciones de negocios vinculadas a los servicios que ofrece el Grupo. La contribución de Fiduciaria Universal ha consistido principalmente en el diseño y estructuración del vehículo fiduciario que permite al proyecto acceder al mercado de valores como fuente de financiamiento. A través de esta colaboración, se estructuró un fideicomiso de oferta pública con las condiciones necesarias para respaldar un programa de emisiones de renta fija, proporcionando una alternativa de financiamiento eficiente, flexible y alineada con las necesidades de largo plazo del proyecto. ¿Qué otro tipo de fideicomisos tienen en preparación? Actualmente estamos estructurando varios fideicomisos de oferta pública que se encuentran en distintas fases de desarrollo. Estas iniciativas aprovechan las oportunidades que ha abierto el nuevo marco regulatorio y reflejan nuestro compromiso de seguir impulsando soluciones innovadoras de financiamiento e inversión a través del mercado de valores dominicano. Este es el cuarto fideicomiso de oferta pública de Universal. ¿Cómo han funcionado los tres anteriores: G-Patio, Rica y Hábitat Center? Este fideicomiso marca un hito para Fiduciaria Universal, ya que es nuestro primer fideicomiso de oferta pública de renta fija. Los tres anteriores han estado enfocados en estructuras de participación y han mostrado resultados muy positivos, tanto en términos de rentabilidad como de desempeño de los activos subyacentes. Hábitat Center ha registrado un desempeño sobresaliente, manteniendo niveles de ocupación superiores al 95 % y generando una rentabilidad anual en dólares cercana al 7.35 %. Por su parte, G-Patio, como una estructura más madura, ha demostrado estabilidad y resiliencia a lo largo de distintos ciclos de mercado, combinando una valorización sostenida de sus activos con una rentabilidad anual en dólares de aproximadamente 11.95 %. En el caso de Rica, cuyo activo subyacente son acciones comunes de la compañía, el fideicomiso ha acompañado el proceso de crecimiento y expansión de la empresa, reflejando una rentabilidad anual en pesos de alrededor de 16.42 %. Estos resultados evidencian la capacidad de las estructuras fiduciarias para canalizar inversión hacia activos de calidad y generar valor de forma consistente para los inversionistas. /// EL FIDEICOMITENTE ¿Por qué tomaron la decisión de constituir un fideicomiso de oferta pública? ¿Descartaron otras opciones de financiamiento? Patricia Ramela: Evaluamos distintas alternativas de financiamiento junto con nuestros asesores financieros y legales. Concluimos que un fideicomiso de oferta pública era la estructura que mejor se ajustaba a la naturaleza de largo plazo de los activos y a los objetivos financieros de Acrópolis. Además de diversificar nuestras fuentes de financiamiento, esta operación nos permite fortalecer nuestros estándares de transparencia, gobierno y disciplina financiera. Para nosotros también representa una oportunidad de contribuir al crecimiento y profundización del mercado de valores de la República Dominicana. ¿La empresa se mantendrá como administradora de los inmuebles? La constitución del fideicomiso no implica cambios en la operación cotidiana de Acrópolis. El equipo que ha desarrollado y administrado exitosamente estos activos continuará enfocado en mantener los estándares de servicio, operación y atención que caracterizan a Acrópolis, en beneficio de nuestros inquilinos y visitantes. ¿Quién hizo la valoración de los inmuebles y qué valor determinó? Como parte del proceso de estructuración, los inmuebles aportados al fideicomiso fueron objeto de tasaciones independientes realizadas conforme a los requerimientos aplicables. Los nombres de los tasadores, las metodologías utilizadas y los valores determinados se encuentran detallados en el Prospecto de Emisión, documento de referencia para que los inversionistas puedan analizar integralmente la operación. ¿Ustedes adquirirán una parte de la emisión? La emisión fue concebida principalmente para ser colocada entre inversionistas del mercado de valores de la República Dominicana. Uno de los principales objetivos de la operación es precisamente ampliar nuestras fuentes de financiamiento y ofrecer al mercado acceso a una emisión respaldada por activos inmobiliarios consolidados. ¿Los edificios revierten al final de la vigencia del fideicomiso? Los inmuebles fueron aportados al fideicomiso como parte de la estructura de respaldo de la emisión. Una vez cumplidas las obligaciones del fideicomiso y cancelada íntegramente la emisión, el destino de los activos se regirá por lo establecido en el acto constitutivo y en el Prospecto de Emisión, incluyendo su reversión a la sociedad aportante cuando corresponda. ¿Por qué seleccionaron a Fiduciaria Universal para este proyecto? Seleccionamos a Fiduciaria Universal por su experiencia, su conocimiento del mercado dominicano y su capacidad para acompañar una transacción de esta naturaleza. A lo largo del proceso ha sido un socio estratégico, aportando rigor fiduciario, conocimiento técnico y una visión de largo plazo. También valoramos la solidez institucional y la relación de confianza que hemos construido durante muchos años con el Grupo Universal. ¿Por qué CCI Puesto de Bolsa es el colocador? CCI Puesto de Bolsa cuenta con un amplio conocimiento del mercado de valores dominicano, experiencia en estructuración de emisiones y una relación cercana con distintos segmentos de inversionistas. Su equipo nos acompañó en el diseño de una emisión que busca responder adecuadamente a las condiciones del mercado, al perfil de los inversionistas y a los objetivos de largo plazo de Acrópolis. Acrópolis dio un gran giro en los últimos cinco años. ¿Cómo lo hicieron? Desde su creación, Acrópolis ha tenido una visión muy clara: anticiparse a la evolución del mercado inmobiliario y responder de manera proactiva a las nuevas necesidades de las empresas, los consumidores y nuestros visitantes. En los últimos años hemos impulsado una transformación integral enfocada en la modernización de nuestros espacios, la actualización de la propuesta comercial, el fortalecimiento de la experiencia del cliente y la optimización de la eficiencia operativa. Paralelamente hemos continuado desarrollando un concepto que hoy nos diferencia en el mercado: el Business Mall, un modelo innovador que integra en un mismo lugar oficinas corporativas, comercio, gastronomía, servicios y experiencias en una misma ubicación. Sin embargo, la esencia de Acrópolis no ha cambiado: seguimos comprometidos con brindar un servicio de excelencia, con altos estándares de seguridad, manteniendo una operación de clase mundial y construyendo relaciones de largo plazo con nuestros inquilinos, clientes y aliados estratégicos. Esa combinación entre evolución constante y solidez en nuestros principios es la que ha permitido que Acrópolis siga siendo, 25 años después, el principal referente de Business Mall de la República Dominicana. ¿Qué piensan hacer con los recursos obtenidos de esta colocación? En términos generales, los recursos obtenidos permitirán fortalecer nuestra estructura financiera y ampliar nuestra capacidad para realizar inversiones orientadas al desarrollo, la modernización y el posicionamiento de Acrópolis, dentro de los parámetros previstos en los documentos de la emisión. ¿Con la experiencia obtenida en la colocación y el cambio dado han pensado en abrir un nuevo centro comercial o de oficinas o mixto como Acrópolis? Nuestro foco inmediato es completar exitosamente la emisión y continuar maximizando el potencial de Acrópolis. Actualmente estamos desarrollando y remodelando nuevos espacios dentro del complejo que próximamente serán incorporados al mercado. Consideramos que todavía existen importantes oportunidades para seguir elevando la propuesta de valor y el desempeño del activo. ¿Qué rentabilidad cree que puede lograr el inversionista comprador de valores del fideicomiso? Las condiciones de la emisión han sido estructuradas para ofrecer una propuesta competitiva dentro del mercado de renta fija, considerando su plazo, estructura, activos subyacentes y perfil de riesgo. Recomendamos que cada inversionista analice el Prospecto de Emisión y evalúe la oportunidad de acuerdo con sus objetivos de inversión, horizonte de tiempo y tolerancia al riesgo. /// LA CALIFICACIÓN En julio, la agencia Feller Rate subió a AA- con perspectivas estables la calificación de las emisiones de deuda del Fideicomiso Acrópolis. El cambio de la calificación responde al hecho de mantener “un menor grado de concentración de clientes respecto de años anteriores, sosteniendo elevados niveles de ocupación”. También considera positivamente “la demostrada resiliencia exhibida en años recientes -propia de un activo con buena ubicación y posicionamiento- y una base de contratos conformada en parte importante por clientes de amplio track record de relación comercial”. De acuerdo con Feller Rate, “el Fideicomiso mantiene una estructura que está formada por activos inmobiliarios cuyo valor es superior al monto del programa, con una fuerte capacidad de generación de flujos asociada a contratos de alquiler reajustables con alto componente fijo”. UN INSTRUMENTO MUY ATRACTIVO Para la empresa emisora, el fideicomiso es una puerta al mercado de capitales como fuente de financiamiento, y para el inversionista es un instrumento con condiciones previamente definidas y respaldado por un patrimonio inmobiliario. Así resume Jorge Rodríguez, vicepresidente ejecutivo de negocios de CCI Puesto de Bolsa, la importancia de un fideicomiso de oferta pública como el que constituyó Acrópolis. ¿Por qué recomienda invertir en este fideicomiso? Jorge Rodríguez: Representa una alternativa interesante para inversionistas que buscan exposición al sector inmobiliario bajo una estructura de renta fija. Se trata de un fideicomiso de oferta pública, respaldado por activos inmobiliarios comerciales con contratos de arrendamiento vigentes y mecanismos de cobertura previstos en su estructura. Desde la perspectiva del emisor, permite acceder al mercado de capitales como una fuente de financiamiento para continuar desarrollando su actividad inmobiliaria, preservando la propiedad económica de los activos. Desde la perspectiva del inversionista, incorpora un instrumento con condiciones de pago previamente definidas y respaldado por un patrimonio inmobiliario comercial estructurado bajo un esquema fiduciario. ¿Tiene alguna rentabilidad proyectada? Desde la perspectiva del mercado, uno de los aspectos más distintivos de esta emisión es su estructuración como una emisión de renta fija. En la práctica, el instrumento presenta una dinámica análoga a la de un título de deuda corporativa, estableciendo para el inversionista un cupón de interés determinado y un plazo de vencimiento fijado de antemano. Para el inversionista, esto se traduce en la posibilidad de acceder a un flujo de rendimientos predefinido durante la vigencia de su participación. Asimismo, el programa incorpora una flexibilidad notable, al contemplar tramos con vencimientos escalonados que oscilan entre los cuatro y doce años. Esta modalidad permite que cada participante seleccione el horizonte temporal que mejor se ajuste a su perfil de riesgo y planificación financiera. Se trata de una característica poco frecuente en las emisiones locales, diseñada para optimizar la gestión de flujos del emisor mientras aporta un valor agregado significativo al ofrecer una gama diversa de plazos para la colocación de capital. ¿Van a compartir la colocación con otros puestos de bolsa? Sí. En CCI entendemos que un mercado de valores más profundo y dinámico se construye promoviendo la participación de todos sus actores. Nuestra intención es invitar a los demás puestos de bolsa a participar como agentes de distribución de esta emisión, ampliando su alcance y facilitando que un mayor número de inversionistas pueda acceder al producto. Vemos cada programa en el que participamos como agente colocador, como una oportunidad para seguir fortaleciendo el mercado de valores dominicano. Se prevé una emisión de USD 20 millones. ¿Cómo se colocarán? El programa contempla un monto autorizado de hasta USD 20 millones, que podrá colocarse mediante múltiples emisiones durante su vigencia. La intención es desarrollar una estrategia de colocación escalonada, estructurando emisiones con distintos plazos de vencimiento, de manera que el perfil de amortización de la deuda guarde una mayor correspondencia con la generación de flujos del patrimonio inmobiliario. Este tipo de estructura permite administrar de forma más eficiente el calendario de vencimientos, evitando concentraciones relevantes de pago en una única fecha y favoreciendo una reducción progresiva del riesgo de crédito a medida que el fideicomiso va amortizando sus obligaciones. Cada emisión contará con sus condiciones particulares, las cuales serán comunicadas mediante el prospecto simplificado y el correspondiente aviso de colocación. ¿Por qué de renta fija? Porque responde a una necesidad financiera distinta. En este caso la estructura de renta fija responde a la naturaleza del activo y al objetivo financiero del fideicomitente. Las estructuras de participación y las de renta fija no compiten entre sí; cumplen funciones diferentes dentro del mercado. Una estructura de participación incorpora inversionistas que participan en el desempeño económico del patrimonio. En cambio, una estructura de renta fija permite al fideicomitente obtener financiamiento a través del mercado de valores sin incorporar nuevos copartícipes sobre los activos, manteniendo para sí la propiedad económica y el beneficio residual del patrimonio. ¿Es bueno que esta emisión sea para el público en general? Sí. En CCI creemos que un mercado de valores se construye ampliando progresivamente las oportunidades de participación. Esto supone desarrollar vehículos con características distintas, acompañados siempre de información suficiente para que cada inversionista pueda tomar decisiones de inversión acordes con su perfil de riesgo y sus objetivos financieros. Un mercado donde más personas pueden participar es también un mercado con mayor capacidad para canalizar fondos hacia proyectos o empresas. Esa es una condición fundamental para que más empresas encuentren en el mercado de valores una alternativa real de financiamiento y para que continúen desarrollándose estructuras innovadoras como esta. Mientras mayor sea la diversidad de instrumentos y la participación de inversionistas, más profundo, líquido y eficiente será nuestro mercado. ¿Cree que es mejor esta modalidad que los fideicomisos inmobiliarios? Cada vehículo responde a una etapa distinta del ciclo de vida de un activo y a objetivos financieros diferentes. Los fideicomisos de participación marcaron un hito al permitir que los inversionistas participaran en el desarrollo y desempeño de activos inmobiliarios. Este instrumento incorpora una nueva alternativa, demuestra que un patrimonio inmobiliario consolidado también puede acceder al mercado de valores mediante una estructura de deuda, ampliando las opciones de financiamiento para los emisores y las alternativas de inversión para el público. De igual forma, las necesidades de los inversionistas también son distintas: hay quienes buscan participar en el desempeño económico de un patrimonio y otros que prefieren una estructura con condiciones financieras previamente definidas. La fortaleza del mercado radica precisamente en poder ofrecer ambas alternativas. Este es el segundo fideicomiso de oferta pública este año. ¿Puede haber más? Es posible que sí, aunque probablemente la evolución más importante no sea el número de fideicomisos que se emitan, sino la diversidad de estructuras que el mercado sea capaz de desarrollar. Los mercados de valores maduran cuando ofrecen soluciones para necesidades distintas de financiamiento e inversión. Eso implica que veremos vehículos con características cada vez más especializadas, diseñados para atender diferentes tipos de activos, emisores e inversionistas, en lugar de replicar una única estructura. Si el mercado continúa evolucionando en esa dirección, entendemos que seguirán surgiendo nuevas emisiones y nuevos vehículos que amplíen las alternativas disponibles y fortalezcan el papel del mercado como fuente de canalización de recursos.

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